Избежать нельзя, можно отсрочить

Собственник помещения может только отдалить дату возникновения обязанности уплачивать платежи управителю ОСМД

ПОВОД

В некоторых случаях действующее законодательство заставляет субъекта хозяйствования заключать определенные договоры. При этом такая обязанность редко учитывает целесообразность, экономическую выгодность совершения подобных сделок. Поэтому предприятия ищут возможные пути для избежания возникновения таких договорных отношений. Похожую проблему обсуждали участники форума ЛІГАБізнесІнформ.

ФАБУЛА

Дело было в том, что посетитель форума столкнулся с вопросом обязательности заключения юридическим лицом - собственником выделенного в натуре объекта недвижимости в многоквартирном доме - договора с управителем объединения совладельцев многоквартирного дома (далее - ОСМД). Кроме этого, вызывали интерес и возможные варианты незаключения такого договора. Ведь "форумчанин" уплачивает жилищно-коммунальные услуги самостоятельно.

Обязательное обязательство!

Согласно ч. 5 ст. 13 Закона "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома" (далее - Закон), "укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні". В этой же статье Закона установлено исключение из общего правила. Так, если собственник помещения и управитель являются одним лицом, то заключение договора не является обязательным.

Но это исключение не распространяется на посетителя форума. Поэтому избежать вообще заключения договора с управителем ОСМД не представляется возможным. Основной "негатив" заключения такого договора заключается в том, что собственнику помещения придется уплачивать плату за содержание дома. И независимо от ее размера "лишние" расходы предприятию ни к чему. Учитывая это, оно может направить все свои усилия разве что на "отдаление" даты заключения договора с управителем.

Есть своя специфика

Для того чтобы обязанность вносить плату за содержание дома возникла у предприятия как можно позже, необходимо выяснить специфику договора между собственником помещения и управителем ОСМД. Ведь согласно ст. 13 Закона, такой договор заключается на основании Типового договора, утвержденного Госжилкоммунхозом. Учитывая ч. 4 ст. 179 Хозяйственного кодекса, это означает, что стороны не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия.

Кстати об условиях. В ч. 3 ст. 13 Закона сформулированы существенные условия договора между собственником помещения и управителем ОСМД. К ним относятся:

- наименование сторон;

- предмет договора;

- права сторон относительно осуществления управления жилищным комплексом;

- обязанности сторон относительно предоставления услуг по эксплуатации жилищного комплекса и оплаты этих услуг;

- исчерпывающий перечень услуг;

- стоимость каждой услуги и общая стоимость ежемесячного платежа;

- порядок контроля и отчета сторон;

- последствия неисполнения условий договора;

- перечень форс-мажорных обстоятельств;

- срок действия договора, условия продления и прекращения действия договора, дата заключения договора.

В типовом же договоре, по сути, записаны только указанные существенные условия. Исходя из этого, придется конкретизировать именно их.

На предложение отвечать предложением

Согласно ч. 1 ст. 641 Гражданского кодекса, предложение заключить договор (оферту) может сделать каждая из сторон будущей сделки. Вряд ли такое предложение стоит делать собственнику помещения. Поэтому оферты необходимо дождаться от управителя ОСМД. После ее получения необходимо руководствоваться ст. 181 ХК, которая устанавливает общий порядок заключения хозяйственных договоров. Следовательно, придется отправить управителю ОСМД возражения относительно отдельных условий договора, оформив их протоколом разногласий (на это есть целых 20 дней).

Возражать можно против чего "душа пожелает". Ведь основная цель не достижение согласия по принципиальным вопросам, а затягивание возникновения договорных отношений между сторонами. При этом возражения должны быть такими, чтобы управитель ОСМД не смог дать свое согласия на заключение договора в редакции собственника помещения (к примеру, предусмотреть плату за содержание дома в размере 1 гривни).

Наверное, одним из немногих "веских" возражений будет являться устранение обязанности (она предусмотрена Типовым договором) собственника помещения соблюдать Правила пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий. Дело в том, что эти Правила уже не действуют. В 2006 году Кабмин изложил их в новой редакции и сейчас они называются Правила пользования помещениями жилых домов.
Отказываться нельзя

Очень важно, чтобы собственник имущества ни в коем случае не отказывался от заключения договора, а постоянно возражал против условий предлагаемого ему для заключения договора. Дело в том, что согласно ст. 13 Закона "право на звернення до суду виникає у об'єднання через шістдесят днів з дня припинення платежів або відмови в укладенні договору". При этом речь идет о праве на обращение в суд для взыскания платежей в судебном порядке. Следовательно, получив отказ от заключения договора, управитель ОСМД через два месяца будет иметь законные основания подать иск в суд о взыскании платежей за содержание дома.

До истечения 60-дневного срока после отказа от заключения договора у управителя ОСМД еще не возникнет право на иск о взыскании платежей. Ведь право на иск состоит из двух элементов - права на предъявление иска и права на его удовлетворение. В случае отсутствия отказа от заключения договора отсутствуют и законные основания взыскивать в судебном порядке платежи.

Без суда не обойтись

В таком случае управитель ОСМД может обратиться в суд для разрешения преддоговорного спора. Правовым основанием для этого выступит как ст. 649 ГК, так и ст. 187 ХК (см. "Нормативное сопровождение"). Скорее всего, предметом спора будет побуждение заключить договор. В резолютивной части судебного решения согласно п. 36 информационного письма ВХСУ от 07.04.2008 № 01-8/211 будет указано, что спорный договор считается заключенным.

Учитывая это, продлить неуплату за содержание дома можно будет только до вынесения апелляционной инстанцией постановления (если оно оставит без изменений решения местного суда). Ведь ввиду существования договора между собственником помещения и управителем ОСМД просрочка уплаты в 60 дней дает основания ОСМД право обратиться в суд для взыскания платежей. Поэтому с момента вынесения апелляционным судом постановления придется вносить плату за содержание дома.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, собственнику помещения не удастся вообще избавиться от обязанности заключать договор с управителем ОСМД и соответственно от обязанности вносить необходимые платежи. Зато можно отсрочить во времени возникновение такой обязанности с помощью постоянных возражений против текста проекта договора, предлагаемого управителем ОСМД, что приведет сторон в суд для разрешения преддоговорного спора. Судебное разбирательство также можно попытаться затянуть, но только до момента вынесения апелляционной инстанцией постановления. С этого момента договор будет считаться заключенным.

НОРМАТИВНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ

Статья 649 Гражданского кодекса:
"Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом".

Статья 187 Хозяйственного кодекса:
"Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше".