Если дешево, значит, не достроят

Почему вкладывать деньги в жилье на первичном рынке сейчас очень рискованно. О проблемах на рынке первичной недвижимости и застройщики, и риэлторы заговорили открыто буквально пару недель назад. А до этого дружно утверждали, что дешевеют у нас лишь ветхие хрущевки да гостинки. Но вчера застройщики признали: спрос замер, кадры содержать не на что, денег на строительство нет.

Поэтому тем, кто сейчас решается на покупку или инвестирование жилья в не сданном в эксплуатацию доме, стоит крепко подумать о рисках. Ситуацию вчера обсуждали участники круглого стола "Рынок первичной недвижимости: прогнозы и перспективы 2008-2009 гг.".

Из всего сказанного редакция сделала следующие выводы.

Правило пирамиды: кто последний, тот и проиграл

Риэлторы и застройщики предупреждают, что резко дешевеющие "метры" в домах, которые пока в стадии фундамента - признак будущего долгостроя.

- Малые компании будут вынуждены уйти с рынка. Чтобы побыстрее достроить одни объекты, они постараются побыстрее распродать другие, - говорит Милан Паевич, председатель совета директоров холдинга "Слав-Инвест".

Выходит классическая пирамида - кто последний, тот и проиграл.

По словам члена наблюдательного совета компании "XXI век" Андрея Миргородского, сейчас в зоне риска оказались компании, которые строят жилые многоэтажки.

При этом никто не может объяснить, что же будет с теми, кто уже вложил деньги в квартиру, а застройщик обанкротился. Теоретически проект перекупит другая компания и достроит. Но на практике - ничего хорошего инвесторов не ожидает.

В Киеве, кстати, замершие жилые комплексы есть почти в каждом районе: на ул. Лаврухина на Троещине, на Харьковском шоссе в Дарнице, ул. Семьи Сосниных на Борщаговке, на Святошинской площади. Похоже, их число будет расти.

Банки денег не дают: ни покупателям, ни застройщикам

Одним из главных катализаторов кризиса на дико перегретом столичном рынке недвижимости риэлторы и застройщики называют фактическое отсутствие ипотеки. Банки аргументируют повышение ставок и требований к заемщикам подорожанием денежных ресурсов на внутреннем и внешнем валютных рынках.

- Подорожание ресурсов вынуждает сосредотачиваться на краткосрочных кредитах, а не долгосрочных. И ставки понижаться пока не будут, - объяснил Евгений Демьянков, директор департамента розничного кредитования "Райффайзен Банк Аваль".

В Райффайзен Банке Аваль с сентября подорожала стоимость ипотеки в гривне - с 16,6 до 20,6% годовых. Ипотеку сможет получить только заемщик, имеющий хороший официальный доход.

Еще одна причина - банки опасаются, что риск невозврата кредита, если жилье, под которое взят кредит, так и не будет достроено, многократно возрастает. При этом кредитовать самих застройщиков банки тоже прекратили. Замкнутый круг получается.

На страховку даже не надейтесь

В обязательные при покупке жилья страховые договоры вчитывается редкий покупатель, а ведь перечисленные там риски и страховые случаи - далеко не самые важные. А вот от того, что дом попросту не построят, никто не застрахует.

По словам начальника управления маркетинга СК "Вексель" Андрея Брицина, проблема в том, что доступ страховщиков на этот рынок очень ограничен. Застройщики, как правило, работают с родственными компаниями, договоры пишутся "мелким почерком".

- А за границей страховая компания действительно имеет полномочия контролировать процесс строительства, что значительно снижает риск для покупателя, - говорит Андрей Брицин. - Кроме того, там законы писаны так, что судебные разбирательства со страховщиком превращаются для застройщика в страшный суд. А у нас получить компенсацию по страховке очень сложно.

30% от цены жилья - взятки

По словам члена наблюдательного совета компании "XXI век" Андрея Миргородского, законодательные инициативы, которые помогли бы реально уменьшить стоимость жилья - власти не интересуют.

- Мы предлагали продавать землю с аукциона. Так, чтобы компания, которая выиграет, получала сразу весь пакет документов на руки, - рассказал Андрей Миргородский. - Это вроде "единого окна" для застройщиков. Причем чиновник, который готовит документы, не должен знать, кто победит.

По словам Миргородского, сегодня, чтобы получить разрешение на строительство, нужно получить около 270 подписей. На это нужно полтора-два года. Причем реальный размер фактических затрат на выдачу разрешения может в два раза превышать установленные нормативными актами размеры выплат.

При строительстве одного дома себестоимость получения разрешительной документации может составлять до 30% от стоимости жилья.