Киевская "вторичка" переоценена на 20%

По подсчетам "Денег", столичная вторичка переоценена на 20%, тогда как в Одессе жилье недооценено более чем на 8%.

Второй год цены на столичное жилье практически стабильны. Его стоимость в 2007 году увеличилась всего на 15% - меньше официального уровня инфляции (16,6%) и гораздо меньше роста индекса потребительских цен, подсчитанных "Деньгами" - 26,23%. Напомним, в 2006 году недвижимость "подпрыгнула" на 60%.

В году текущем застройщики и продавцы испытывают трудности с реализацией объектов. Звучат прогнозы о том, что старое жилье подешевеет на 20-30%, ибо вся недвижимость переоценена на 30-50% и если не в этом, то в следующем году квартиры обязательно станут дешевле. Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины считает, что до конца 2009 года "неликвидное" жилье в столице подешевеет на 30-35%.

Правда, не все с подобными утверждениями согласны. Эдуард Бразас, директор АН "CIT" считает, что вторичная недвижимость в Киеве вообще не переоценена. Однако, по его словам продавцы готовы скидывать до 10% заявленной стоимости.

"Деньги" решили сами подсчитать, переоценено ли жилье в Украине.

Как считали.

Итак, для Киева средняя стоимость хорошей "единички" на вторичном рынке - $150 тыс. Арендовать ее можно за $700 в месяц.

У квартиросъемщика есть другой вариант пожить в чужой квартире - купить ее в кредит. Ведь в собственность он ее получает, только полностью расплатившись с банком, которому до того квартира и принадлежит. Поэтому платежи по телу кредита мы решили не учитывать, сравнивая лишь выплату процентов (в середине срока погашения) с арендной платой.

При ныне действующих кредитных ставках - 14% годовых в долларах - за обслуживание кредита придется отдавать $875 в месяц. А это на 20% больше, чем при аренде. То есть, при такой оценке, жилье в Киеве переоценено на 20%.

Второй способ оценки проще. Собственник квартиры может ее продать за $150 тыс. и разместить средства на депозите под 10% годовых в долларах. Мы намеренно брали низкую ставку, которую предлагают надежные банки, так как недвижимость сама по себе почти безрисковый актив, и в долгосрочной перспективе она будет расти хотя бы на величину инфляции. Помещенные на депозит $150 тыс. ежемесячно дают $1250. Если сравнивать этот доход с арендной платой, получается, что квартира переоценена на 44%.

Усреднив две оценки, получим, что недвижимость в Киеве переоценена на 32%.

В некоторых других городах жилье недооценено. Это, в частности, Донецк, где за проценты по кредиту нужно платить на 5,5% меньше, чем за аренду. И Одесса, где съем на 8,8% дороже, чем выплата банковских процентов. Правда, продать квартиру и положить деньги на депозит (где их, впрочем, будет подъедать инфляция) везде выгоднее, чем сдавать квартиру в аренду.

ИТОГО: В Донецке и Одессе квартиру выгоднее покупать, в Киеве, Днепропетровске, Харькове и Львове - арендовать. Но во всех городах депозиты приносят больше, чем недвижимость.