И кто же тебя спрашивать будет? Кабмин предлагает выселять граждан на усмотрение застройщиков

Не так давно Кабмин разработал законопроект "О внесении изменений в Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда". Официальная задача данного документа - превратить 75 млн. "квадратов" ветхого жилья в современные комфортабельные высотки. Однако СМИ все активнее говорят о другом, скажем так, не официальном предназначении документа, которое легко читается меж законотворческих строк. По словам экспертов, в случае принятия законопроекта есть риск неправомочного выселения граждан, нарушения их конституционных прав на частную собственность, несправедливого и предвзятого распределения жилищного фонда страны. Проще говоря, великое переселение состоится в угоду не украинцам, а материально заинтересованным "переселяющим".

Процесс сноса и капитальной реконструкции устаревшего жилья - едва ли не самый спорный вопрос на украинском рынке недвижимости. Гарантийный срок службы кирпичной или панельной "хрущевки" составляет полвека. Следовательно, те, кто сейчас ютится в "малометражках", не могут быть уверены, что их крепость не рухнет в одночасье от старости. К тому же свободных территорий под застройку остается все меньше (особенно в городах-миллионниках): так, в Киеве на сегодня более 4600 домов 50-80-х годов постройки, на которые приходится около 40% жилья. Причем 80% таких зданий расположены в престижных районах столицы или возле метро. Стоит ли говорить, что эта актуальная сфера деятельности имеет свою привлекательность не только для жителей малогабаритных квартир, но и для инвесторов, готовых вложить деньги в перестройку. Вот здесь и начинаются основные проблемы, поскольку в равной мере удовлетворить интересы как первых, так и вторых практически невозможно.

В 2005 году правительство Юлии Тимошенко задекларировало программу с громким названием "Территория комфортного жилья". Соответствующий законопроект был предложен Верховной Раде. Он содержал нормы о предоставлении жильцам реконструированных квартир жилья в 1,5 раза большей площади. Однако отселять их допускалось в принудительном порядке, если большинство жильцов дома (75%) были согласны на отселение.

В новом проекте (п. 3 ст. 12 законопроекта) Кабмин записал: "Если более 60% собственников и арендаторов жилых (нежилых) помещений дома согласились на выселение, к другим <…> могут быть приняты меры относительно выселения, а также выкупа помещений по рыночной цене". Попросту говоря, чуть больше половины владельцев и квартиросъемщиков (!) могут решить судьбу всего жилого дома. Хорошо, если этот дом действительно рушится на глазах. Однако в документе есть еще и такое понятие, как "жилой фонд, который приравнивается к устаревшему, - это жилой фонд, который не является устаревшим, но расположен на территории для комплексной застройки … и усложняет реализацию проекта такой застройки". То есть гипотетически регистрация двух десятков квартиросъемщиков в одной "трешке" позволит получить разрешение на снос сравнительно "молодого" дома в престижном районе столицы.

"Я очень слабо верю в возможность прохождения закона в таком виде, - говорит директор ООО Link Development Ярослав Цуканов. - Соотношение 60/40 слишком некорректно со стороны государства по отношению к квартировладельцам и, несомненно, вызовет волну возмущений".

Это мнение поддерживает Анатолий Вовк, заместитель председателя совета Земельного союза Украины (ЗСУ): "Проблемы, безусловно, будут. На сегодня нигде юридически не прописано, что частный собственник обязан отдавать свою землю по желанию государства. Создается впечатление, что законопроект написан "под кого-то".

"Откровенно говоря, это понятие достаточно скользкое, - убежден вице-президент ЗСУ Руслан Вдовенко. - Мое мнение и мнение застройщика относительно "общественной необходимости" могут в корне расходиться. К примеру, строительство метро на Троещине необходимо, отселение Русановских садов в связи с этим оправдано, и практически все граждане с этим согласны. Однако нечеткость и неопределенность этого термина открывает настоящие просторы для различных махинаций, поэтому квартировладельцам следует быть настороже".

Большие, но по три, и маленькие, но по пять. Следующий упущенный законотворцами момент - "сколько дадут за одного битого". Еще в феврале текущего года председатель постоянной комиссии Киеврады по вопросам градостроительства и архитектуры Евгений Шаломеев высказал мнение, что коэффициент обмена жилплощади при переселении из "хрущевок" в новые дома необходимо закрепить законодательно: "К примеру, за свои 50 "квадратов" в "хрущевке" собственник может получить 75 кв. м в новом доме. То есть коэффициент обмена старого жилья на новое в 1,5 (или любой другой) должен быть установлен юридически".

Кабмин прислушался к мнению эксперта и закрепил этот показатель, но по-своему. Так, согласно п. 4 ст. 12 законопроекта, "выселение осуществляется при условии предварительного предоставления других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в границах квартала". Однако посмотрим на это объективно: сегодня норма жилой площади на одного человека составляет 18 кв. м, а через несколько лет предполагается довести ее до 27.

При этом средняя площадь однокомнатной квартиры в старой пятиэтажке - 26 "квадратов", кухня там по площади не больше 5 кв. м (сейчас минимум 7), а гостиные - 10-11 кв. м (сейчас не могут быть меньше 15). В дальнейшем ожидается тенденция к увеличению жилплощади. В Европе, куда мы так стремимся, на одного человека приходится 35-45 кв. м жилья. О какой "равноценности" в данной ситуации может идти речь, если даже процесс перерасчета дополнительной стоимости за метраж для переселенцев законодательно не отрегулирован.

"Урегулировать этот вопрос будет очень сложно, - убежден Ярослав Цуканов. - К примеру, кто согласится поменять три комнаты "хрущевки" площадью в 54 кв. м на ту же квадратуру, но в однокомнатной квартире новой планировки? На доплату у многих денег нет, а коэффициент обмена не указан. Также не прописано расположение квартир, что тоже немаловажно. Как правило, на этом чиновники будут спекулировать: разница между вторым и двадцатым этажом, между северной и южной стороной, между близостью к мусоропроводу - все это ощутимо влияет на конечную цену".

P. S. Вообще-то, саму инициативу внесения изменений в "неработающий" закон многие воспринимают позитивно. Жить в таких условиях мало кто хочет, городской пейзаж "хрущевки" совсем не украшают, еще и создают реальную угрозу жильцам. Однако все нужно делать, как говорится, "с чувством, с толком, с расстановкой". Государство сегодня однозначно не в состоянии перестроить тысячи "хрущевок" и переселить миллионы граждан. Но оно может и обязано на законодательном уровне защитить тех, кто подписал договор с частным инвестором. Если, конечно, не имеет при этом собственных интересов.