Грядет большое переселение, или Новые правила реконструкции жилья

Идея реконструкции старого жилья получила вторую жизнь. Парламентский комитет по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики одобрил изменения в Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) старого жилого фонда". Если действующие правила сноса дома предполагают согласие всех жильцов на переселение, то поправки предусматривают отселение по решению суда. И хотя такой вариант более привлекателен для инвесторов, даже они видят в нем подводные камни.

Законопроект №2437 "О внесении изменений в Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) старого жилого фонда" проясняет многие вопросы, нечетко прописанные в самом законе. Возраст зданий, подпадающих под понятие "старые", не ограничивается. Износ коммуникаций должен быть больше 60%, а высота - не превышать пяти этажей. И хотя застройщик получил возможность выселить несогласных жителей через суд, механизм этого дела по-прежнему малопонятен, а сама идея столкнулась с обвинениями в неконституционности.

Здесь вам не Москва

Идея отдать под новую застройку кварталы старых хрущевок посещает умы державных мужей не впервые. В 2005 году был разработан законопроект о реконструкции, через год он стал законом. Но желаемое так и осталось на бумаге. Перспектива, когда один несогласный может затормозить переселение и свести на нет затраты по разработке проектной документации, отпугнула потенциальных инвесторов. "Мы слишком перегнули палку в сторону сохранения интересов жильцов, потому инвестор ничего интересного в этом не увидел", - объяснил Министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кучеренко. Второй причиной провала реализации закона, по его мнению, стало отсутствие бюджетного финансирования. Ведь стоимость сноса одной пятиэтажки может превосходить 2 млн. грн. Такая деятельность выгодна только в столице и еще в нескольких городах-миллионниках.

Правительство подготовило более интересный для девелопера вариант, но поправки не прошли в свое время через парламент. Споры вызвало положение о том, что "если есть согласие 60% собственников и нанимателей, то согласия остальных не нужно". Таким образом, получалось, что группа жителей могла распоряжаться имуществом своих соседей, к которому она не имела никакого отношения. По мнению Кучеренко, именно этот пункт стал камнем преткновения: "Это норма достаточно тяжелая для прохождения в парламенте и вызывала много вопросов. Почему 60% на 40%, а не 90% на 10%? И конституционно ли это?".

Пока в Киеве ломают головы над тем, что конституционно, а что нет, в Москве давно и успешно переселяют жителей центральных хрущевок на окраины. Об опыте Белокаменной рассказал директор Института города Александр Сергиенко: "В Москве этот вопрос решили очень просто и достаточно жестко. Там могут быть два варианта. Если жилье в собственности жителей - например, кооператив - то решение принимает общее собрание. Если это коммунальное жилье, то в законе города написано - по решению правительства Москвы. Очень жестко и просто. Решили - все. Но там очень понятно прописаны все компенсации для жителей - и увеличение нормы жилья, и денежное возмещение. Принятие решения Москвой тоже может оспариваться в суде".

Через суд решили пойти и в Украине. Такой компромиссный вариант предложил председатель профильного парламентского комитета Владимир Рыбак. Но нюансы процесса по прежнему под покровом тайны.

Кто оплатит переезд?

Выселение через суд значительно облегчает жизнь застройщикам. Но и в этом случае возможны подводные камни, считает почетный президент ОАО "Трест Киевгорстрой №1" Алексей Омельяненко. "В целом требования инвесторов учтены в данном законопроекте. Как и предлагали застройщики, сняты возрастные ограничения, закон упрощает процедуру "убеждения" инвестором обитателей предполагаемого под снос дома. Но я думаю, длительные судебные тяжбы действительно возможны, и будет очень жаль, если они разрушат благие намерения о столь необходимой городу реконструкции", - рассказал он.

Суд, говорит Министр Кучеренко, - это крайний случай. Он возлагает большие надежды на органы местного самоуправления. Новые изменения в закон также предполагают, что местные власти должны не только проводить комплексную реконструкцию, но и утверждать перечень объектов, подлежащих реконструкции, и осуществлять контроль за ее выполнением.

На первом этапе, когда район для сноса определен, городской совет проводит общественные слушания и убеждает население в необходимости реконструкции. По мнению Кучеренко, лишь тогда, когда 90% поддержат решение властей, депутаты принимают решение о реализации проекта, продолжают работу с остальными 10%, а самых упрямых отселяют по суду. "Если несогласных все-таки 30%, то я не вижу, как через суд можно отселять 30% жителей дома. Пускай они живут в ветхом жилье дальше, и через год можно будет опять вернуться к этому вопросу", - полагает Министр.

Строительные компании же смущает не столько возможность длительных судебных тяжб, сколько неурегулированность технических моментов. "Да, формально реконструкция старых зданий упростится, но уже сейчас мы видим ряд вопросов, ответы на которые не дает упомянутый законопроект. Например, кто должен заниматься вопросами отселения - инвестор или органы местного самоуправления? Если речь идет о комплексной реконструкции, то было бы логично, чтобы это делали представители местной власти. Потому что строитель потеряет слишком много драгоценного времени только на переговоры с жильцами и приведение в порядок документации", - говорит Алексей Омельяненко.

Также не прописано, кто должен оплачивать переезд, определять рыночную стоимость квартиры и размер увеличения жилплощади.

Главный консультант парламентского комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Марина Бередей объяснила, что подобные уточнения будут вноситься только после того, как депутаты проголосуют за повторное рассмотрение законопроекта в первом чтении или за принятие его за основу: "Мы, если будет все нормально, запишем порядок оценки и выкупа отдельным подзаконным актом, чтобы избежать судебных процессов".

Ремонт микрорайона "под ключ"

Само по себе принятие законопроекта ничего не изменит на рынке жилья. Частично сдвинется с мертвой точки реконструкция жилья в Киеве. В остальных городах повторится история двухгодичной давности - без финансирования из бюджета ничего не будет.

Министерство по вопросам ЖКХ подготовило законопроект "О принципах жилищной политики", который объединяет наработки Секретариата Президента по доступному жилью, правительства - по реконструкции, социальному и ведомственному жилью. Осенью он будет передан на рассмотрение в парламент, а к концу года Кучеренко надеется получить строку из бюджета на ее финансирование: "В этом случае еще год-два - и произойдет резкий старт нескольких проектов". По его словам, в реконструкции старых микрорайонов заинтересованы несколько киевских и московских инвесторов, они уже понемногу разрабатывают проекты, но пока держат их в тайне друг от друга.

И профильный министр, и потенциальные застройщики считают, что смысл начинать проекты есть только в том случае, ели местные власти примут решение о реконструкции целых кварталов. По словам Кучеренко, "если местная власть хочет и дальше применять эту точечную тактику застройки и выковыривать изюм из булочек, законопроект не пройдет".