Правове регулювання відносин оренди. Практика оскарження договірних зобов'язнь

Загальне поняття оренди сформульоване у ст. 2 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" від 14 березня 1995 р. і розуміється як засноване на договорі строкове оплатне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької чи іншої діяльності. Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Отже: а) орендні відносини мають виключно договірний характер і не виникають на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів; б) оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном); в) оренда є платною, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцю визначеної орендної плати; г) оренда передбачає передачу майна у строкове, тобто тимчасове користування; д) не виключається можливість передачі орендованого майна в суборенду.

Зокрема компанія звернулася з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) про стягнення безпідставно отриманих відповідачем коштів, перерахованих позивачем як аванс за оренду нежилого приміщення, відповідно до укладеного між сторонами договору піднайму нежилого приміщення. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки предметом піднайму є нежиле приміщення, яке належить Інституту, і перебуває в оренді ТОВ, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Всупереч вимогам ст. 22 зазначеного Закону, плата за суборенду 1 кв. м загальної площі нежилого приміщення для позивача була встановлена в розмірі 192 грн за базовий місяць, тоді як орендна плата за місяць для ТОВ 25 грн за 1 кв. м. Крім того, позивач вважав, що договір піднайму не містить усіх істотних умов договору оренди, отже, є неукладеним, а сплачені за цим договором кошти підлягають поверненню як одержані безпідставно. Рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановами судів вищих інстанцій, у позові відмовлено. Рішення обґрунтоване тим, що сторонами виконані умови договору піднайму, що свідчить про узгодження його істотних умов, а отже, здійснений позивачем платіж за користування суборендованим майном не підлягає поверненню.

Як зазначено Верховним Судом України, згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відмовляючи в задоволенні позову про стягнення коштів, одержаних відповідачем за договором піднайму, господарські суди керувалися тим, що сторонами узгоджені істотні умови цього договору та вчинені дії щодо його виконання, зокрема згідно з актом приймання-передачі частини будинку відповідач передав нежитлове приміщення, а позивач прийняв це приміщення у довгострокове користування і авансував його оплату. Однак суди всіх інстанцій залишили поза увагою доводи позивача про невідповідність положень договору піднайму щодо розміру оплати за користування суборендованим майном приписам Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, згідно з ч. 2 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук". Оскільки судами було встановлено, що суборендоване майно належить Інституту, який входить до складу галузевої академії наук, то договір піднайму мав бути укладений з урахуванням приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до положень частин 2, 3 ст. 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше індивідуально визначене майно, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди, а плата за суборенду майна, яку отримує орендар, - перевищувати орендної плати орендаря.

Крім того, вирішуючи спір, господарські суди не звернули уваги на приписи ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до яких не можуть бути об'єктами оренди об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", зокрема об'єкти освіти, фізичної культури, спорту і науки, що фінансуються з державного бюджету, а отже, не з'ясували, чи належить спірне нерухоме майно до об'єктів, оренда яких не заборонена законом та чи могло воно бути передане за плату в піднайм. За таких обставин ухвалені у справі рішення судів усіх інстанцій Верховним Судом України скасовані, а справа передана на новий розгляд.