Ипотека под шесть процентов годовых

Сможет ли государственное ипотечное учреждение обеспечить украинцев дешевыми кредитами.

В распоряжение "Дела" попал предварительный план правительства по удешевлению ипотечных кредитов. Для того чтобы займы под 6% годовых стали реальностью, государство планирует компенсировать разницу между льготной (6%) и рыночной ставками. То есть работать по той же схеме, что и программа молодежного жилищного кредитования.

Второй вариант: у Государственного ипотечного учреждения должен появиться дешевый ресурс. Сейчас инвесторы не хотят покупать облигации ГИУ даже с доходностью 9,4-9,5% годовых. А для кредитов под 6% госкомпании нужно продавать свои облигации с доходностью 3-4% годовых. Поэтому одна из задач правительства - сделать так, чтобы инвесторы покупали эти облигации по дешевке.

"Вскоре каждая семья через Государственное ипотечное учреждение сможет получить кредит на 25-30 лет для покупки жилья, причем без первого взноса. И ставки не будут превышать 4-6% годовых", - обещала в начале этого года Юлия Тимошенко.

Заявление премьер-министра специалисты расценили как очередной пиар-ход, который на практике реализовать практически невозможно. "Ставок по ипотечным кредитам под 4-6% просто не может быть. Ведь для этого ГИУ нужно выпустить облигации приблизительно под 3% годовых. Сегодня их облигации под 9,5% с трудом расходятся, поэтому желающие приобретать 3-процентные ценные бумаги вряд ли найдутся", - говорит президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко.

В то же время представители ГИУ полны оптимизма. "В этом году мы планируем рефинансировать банки минимум на 2,5 миллиарда гривен. В наших планах также снижение для заемщиков размера первоначального взноса по кредиту", - говорит председатель правления Государственного ипотечного учреждения Кирилл Шевченко.

"Дело" решило выяснить, кто прав: чиновники, которые сулят дешевую ипотеку уже в ближайшие месяцы, или эксперты, относящиеся к этим обещаниям с большой долей скепсиса.

Взять кредит непросто

ГИУ работает уже 4 года, но за это время госкомпания так и не смогла стать влиятельным игроком на рынке ипотеки. На начало 2008 года ГИУ рефинансировало кредитов на 1,1 миллиарда гривен, а это всего 2% рынка. Для сравнения, крупнейший игрок этого рынка УкрСиббанк на эту же дату выдал ипотечных кредитов на 10,4 миллиарда гривен, десятый в ренкинге Сведбанк - на 1,5 миллиарда гривен. А ГИУ со своим портфелем занял бы среди коммерческих банков только 15-е место.

Одна из причин такого низкого результата работы - жесткие требования к потенциальным заемщикам. Для получения кредита по программе ГИУ клиент обязан иметь высокий уровень платежеспособности - расходы на обслуживание кредита не должны превышать 40% суммы его чистого дохода. Причем к рассмотрению принимаются только официально заработанные средства.

Кроме того, клиенту нужно будет прийти в банк не с пустыми руками - первоначальный взнос должен составлять не менее 25% от суммы кредита. Да и процедура получения займа по программе ГИУ отличается от обычной. Соискатель подает стандартный пакет документов в банк, однако окончательный вердикт по каждому заемщику выносит ГИУ. То есть для получения кредита клиенту необходимо заручиться согласием не только кредитного комитета банка, но и госучреждения. "Сегодня условия кредитования в рамках программы ГИУ действительно довольно сложные, - признается заместитель председателя правления ГИУ Сергей Волков. - Однако мы в ближайшее время будем рассматривать вопрос о снижении размера первоначального взноса по кредиту до 5%".

Денежный голод

Но даже если льготные кредиты ГИУ и будут доступнее, массовым явлением они пока не станут. Причина банальна - отсутствие денежных ресурсов. Дело в том, что средства для последующего рефинансирования ГИУ привлекает за счет выпуска облигаций. Но доходность этих бумаг довольно низкая - 9,4-9,5% годовых, потому и спросом они особо не пользуются. Даже несмотря на то что эти бумаги обеспечены государственными гарантиями, очередь за ними не выстраивается - покупают их по большей части банки-партнеры учреждения.

Правда, ситуация может измениться уже в ближайшее время. На руку госкомпании сыграл Нацбанк, который своим постановлением разрешил банкам с 4 апреля при расчетах адекватности регулятивного капитала учитывать бумаги ГИУ (с госгарантией) и доходы по ним в группе активов со степенью риска ноль процентов. Другими словами, НБУ приравнял надежность и ликвидность облигаций ГИУ (с госгарантией) к своим депозитным сертификатам, к наличным, или, скажем, средствам на счетах в НБУ. "Новые правила позволяют банкам не формировать вообще или только частично формировать резервы под облигации ГИУ. Что, в свою очередь, снизит затраты банков и позволит им увеличить прибыль. А это обязательно скажется на привлекательности этих облигаций", - уверен первый заместитель председателя правления ПриватБанка Тимур Новиков.

Повысить спрос на бумаги госкомпании пытаются и на законодательном уровне. Недавно был зарегистрирован законопроект, который разрешает негосударственным пенсионным фондам, страховым компаниям и Фонду гарантирования вкладов физлиц размещать свои средства в облигациях госкомпании. "Если такие изменения в законодательстве будут приняты, это повысит конкурентоспособность наших бумаг и позволит размещать их с низкой доходностью. А банки смогут выдавать больше дешевых кредитов", - прогнозирует заместитель председателя правления ГИУ Сергей Волков.

Но удастся ли повысить спрос на эти бумаги с помощью таких изменений - большой вопрос. Активным покупателем облигаций ГИУ может выступить разве что Фонд гарантирования вкладов, и то при непосредственном содействии Кабмина. А вот страховщики и пенсионщики на уговоры вряд ли поддадутся. "В ближайшее время нас облигации ГИУ не заинтересуют. До тех пор, пока не будет четко выписан регламент ликвидности этих бумаг и понятна их доходность, никто не будет с интересом относиться к этим инструментам", - говорит председатель правления страховой компании "Провидна" Ирина Сиренко. По словам специалиста, на данный момент у страховщиков хватает более надежных и ликвидных инструментов для размещения своих резервов, например, недвижимость или депозиты.

Радужные перспективы

Тем не менее банкиры уверены: ГИУ вполне может стать ощутимым игроком на рынке, главное, чтобы отношение правительства к нему в очередной раз не поменялось. "Деятельность ГИУ очень сильно подвержена политическим рискам. Если все будет нормально на протяжении нескольких лет, ГИУ может занять долю рынка в 8-10%, - прогнозирует глава наблюдательного совета Международного ипотечного банка Юрий Блащук. - Все будет зависеть от того, кто сможет брать такие кредиты и какой объем ресурсов будет выделен на льготное кредитование в будущем".

Такого же мнения придерживается председатель правления банка "Финансы и Кредит" Владимир Хлывнюк. "ГИУ ожидает большое будущее. Сегодня кредиты в гривне приобретают все большую популярность. Этому способствует и ослабление доллара, и постепенный переход людей на официальные доходы. В этом случае кредиты госкомпании становятся все более востребованными. Через 5-6 лет ГИУ станет очень серьезным игроком на рынке", - уверен он.