Адвокат, старший юрист МЮК "Александров та Партнери" Оксана Крижанівська:
Закон "Про Державний земельний кадастр" є нормативним актом, який не зачіпає суб’єктивних інтересів землевласників. Він покликаний упорядкувати систему державного контролю за станом і кількістю земель. Більше того, цей документ передбачає прозору систему земельного кадастру, вільний доступ до даних Реєстру через мережу Інтернет, що є значним кроком назустріч землекористувачам.
Іншою є ситуація із Законом "Про ринок земель", який регулюватиме значний масив суспільних відносин. Закон має бути комплексним і детально відпрацьованим, що, власне, й пояснює, чому він не може бути прийнятий швидко.
Проекти Закону "Про ринок земель", які парламент розглядав у 2011 р., були різноплановими. Так, проект, запропонований урядом, передбачав можливість володіння сільськогосподарською землею для громадян України, фермерських господарств і держави. Максимальний розмір земельної ділянки сільськогосподарського призначення у власності не міг перевищувати 2 100 га. Водночас законопроект 9001-д, який ВРУ прийняла в першому читанні 9 грудня 2011 р., звужує коло суб’єктів ринку сільськогосподарських земель до громадян, держави та територіальних громад, а максимальний розмір земельної ділянки у власності громадянина зменшує до 100 га. Законопроекти містять і раціональні пропозиції (наприклад, щодо консолідації земель), але їхня кількість обмежена.
Про законопроект, який зараз розглядається парламентом (9001-д), можна сказати, що він:
1. Створює умови для розвитку державної монополії на ринку сільськогосподарських земель через Державний земельний банк.
2. Деструктивно обмежує граничні розміри володіння сільськогосподарською землею до 100 га, що обмежить і обіг земель на ринку.
3. Обмежує свободу договору у відносинах дарування. Так, подарувати сільськогосподарську землю можна буде лише близьким родичам, або державі, або територіальній громаді.
4. Запроваджує елемент примусу щодо відчуження землі: якщо особа отримає у власністю землю з перевищенням норм володіння, то повинна буде продати землю в обмежені строки (за шість місяців або рік залежно від ситуації). Проте часом ринок настільки неактивний, що продати землю в такі імперативні строки за гідною ціною досить складно.
5. Ускладнює процедуру придбання землі, зобов’язуючи громадян надавати довідку про джерело походження коштів.
6. Загалом відсікає можливість залучення до аграрного сектора України іноземних інвестицій і провідних світових аграріїв.
Для країни було б краще, якби Закон "Про ринок земель" орієнтувався не на формальні обмеження, а на створення дієвих умов для обігу та освоєння земель: залучення іноземних інвестицій для опрацювання гектарів полів, яким власник сьогодні не може дати ради, розширення можливостей вільного обігу земель із забезпечення дієвого контролю з боку держави.
Продовження законодавцем мораторію на продаж сільськогосподарських земель до 2013 р. є розумним рішення, адже ми не готові до зняття цього мораторію, а неврегульований ринок земель лише зашкодить розвиткові країни.
Юрист ЮФ "Салком" Софія Саврук:
Прагнення законодавця врегулювати недостатньо врегульований сегмент земельних правовідносин нібито з мотивів створення умов для залучення інвесторів і водночас збереження сільськогосподарських земель як основного національного багатства у власності держави та її громадян можна було б оцінити позитивно, якби не сумнівні механізми досягнення цієї мети. Зокрема, законопроектом "Про ринок земель" запропоновано низку обмежень щодо набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, граничного розміру земельних ділянок, які можуть перебувати в користуванні, зміни цільового призначення земельних ділянок, а також антимонопольні обмеження, які спричинили значний соціальних резонанс. Саме тому одна з останніх редакцій законопроекту, що зараз перебуває на стадії доопрацювання, опублікована в газеті "Голос України" від 25.01.2012 р. № 14 (5264) для ознайомлення й обговорення.
Згідно з положеннями законопроекту "Про ринок земель", опублікованого в газеті "Голос України", коло власників сільськогосподарських земель обмежено громадянами України, державою, територіальною громадою, державним земельним банком. Зважаючи на це, юридичні особи незалежно від їхнього резидентського статусу та фермерські господарства не можуть бути суб’єктами права власності на ці землі. Крім того, законодавець пропонує встановити граничний розмір земельної ділянки, яку може орендувати одна особа, з урахуванням осіб, пов’язаних з нею відносинами контролю. Цей розмір не може перевищувати 10% від площі сільськогосподарських угідь на території району та 100 тис. га на території України. Для громадян ця норма становить 2 100 га і в окремих випадках може бути збільшена.
Водночас законопроект передбачає антимонопольні обмеження, які полягають у тому, що: набуття права власності на земельну ділянку чи користування нею для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в окремих випадках може розглядатися як їхконцентрація, що вимагатиме спеціального дозволу Антимонопольного комітету України; перевищення розміру граничної площі ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва тягне за собою застосування приписів про усунення допущених порушень, а монополія на рикну не допускається. Забороняється також змінювати цільове призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були придбані із земель державної та комунальної власності, протягом десяти років із дня укладення договору відчуження.
Зазначені положення законопроекту є найбільш спірними. Тому позиція як юристів-практиків, так і фахівців Комітету ВРУ з питань аграрної політики та земельних відносин, а також агровиробників щодо змісту вказаних норм змінюється чи не щодня. Останнє ж слово щодо цього законопроекту, розгляд якого відкладено, залишається за ВРУ.
Що стосується проблеми застосування Закону "Про Державний земельний кадастр", то вона полягає у відсутності належного механізму його реалізації на підзаконному рівні. Імовірно, що протягом року відповідна нормативна база буде напрацьована.
Старший юрист МЮФ "Байтен Буркхардт" Дмитро Кісельов:
Питання про ринок земель в Україні є більше політичним, ніж економічним. Однак у всьому світі ринок земель є одним із важливих показників економічного розвитку країни. Господар, який працює на землі та отримує плоди, як правило, не має інших інструментів для отримання фінансування від банків на розвиток бізнесу, ніж земля, на якій він працює.
Українській парламент давно намагається вирішити питання земельного ринку, але зробити це так, щоб задовольнити потреби та бажання всіх верств суспільства, що не завжди можливо. Для цього необхідно розуміти вектори розвитку України у сфері сільськогосподарського виробництва.
Уже багато зроблено для запровадження в Україні системи Єдиного земельного кадастру, але він досі не працює, і не зрозуміло, чи запрацює через рік чи до часу прийняття парламентом Закону "Про ринок земель". Відсутність належного фінансування діяльності із впровадження Кадастру нівелює саму його ідею.
Слід зупинитися на кількох суперечливих питаннях, пов’язаних із Законом "Про ринок земель", який був прийнятий у першому читанні у грудні 2011 р. Це в першу чергу суб’єктний склад учасників ринку земель. Жодні юридичні особи не включені до цього складу, що може позначитися на майбутній інвестиційній привабливості України. До того ж залишається невизначеним питання про можливість мати у власності земельні ділянки несільськогосподарського призначення для компаній, які зареєстровані в Україні, але на 100% належать іноземним суб’єктам господарювання. Незважаючи на чималу кількість пропозиції, законодавець знову уникає чіткої відповіді, тим самим ускладнюючи інвестування в Україну.
Звичайно, обмеження щодо іноземців та іноземних компаній є способом захисту національних інтересів та незалежності, але і в цьому питанні необхідне однакове тлумачення всіх норм законодавства та чітке визначення іноземної компанії у всіх законах.
Що стосується іншої спірної норми Закону "Про ринок земель" (обмеження максимального розміру земельних ділянок, що перебувають у власності однієї особи, а також обмеження розміру земель, що перебувають в орендному користуванні однієї особи), на нашу думку, до неї слід підходити з позиції розвитку України, а саме зважаючи на те, за рахунок чого розвиватиметься сільське господарство: фермерських господарств чи великих підприємств.
