"Газета по-киевски" выяснила, какие неприятности скрываются в "невероятно выгодных" предложениях на рынке недвижимости Киевщины
Люди, которым негде взять денег на покупку готового жилья, вынуждены становиться инвесторами. Цены весьма заманчивы: в Вишневом не первый месяц рекламируют однокомнатные квартиры по $35-38 тыс. (около $950 за кв.м.), а в Ирпене просят и того меньше, по $450-500 за кв. м. Но специалисты предупреждают: на этом рынке появилось немало "мутных" схем. "Газета по-киевски" побывала на нескольких объектах, рекламой которых пестрят биллборды столицы. Как оказалось, экономя на цене квадрата, покупатель переплачивает на чем-то еще, а то и вовсе рискует остаться без квартиры.
Если строит не компания, а частное лицо
Некоторые застройщики стремятся обойти предусмотренную законом процедуру инвестирования в жилье (через Фонды финансирования строительства или Компании по управлению активами). Будущие квартиры продают от частного лица, владельца дома и земли - к примеру, директора компании или учредителя. Так застройщик экономит на оформлении множества документов, необходимых для создания ФФС, а заодно уменьшает свою долю ответственности.
У покупателя, напротив, рисков становится больше. Ведь речь уже идет не об инвестировании. Составляется предварительное соглашение, по которому будущий владелец квартиры обязуется передать деньги на строительство, а владелец дома - заключить договор купли-продажи конкретной квартиры в определенный день. А раз это не договор об инвестировании, соответствующими законами такая сделка не регулируется. Если стройка "замерзнет", на владельца дома можно подать в суд, но надежды на возврат денег еще меньше, чем при разбирательствах со стройкомпанией. Фонда инвестирования не было, страхования рисков не было, госконтроля над этой стройкой не велось - ведь по документам это частное строительство на частной земле, а значит нельзя даже потребовать от государства компенсацию.
Еще одна выгода застройщика от такой схемы - государство не контролирует качество стройматериалов и работ.
- Чтобы хоть как-то защитить свои интересы, предварительный договор (о передаче денег на строительство) надо заверять у нотариуса, - говорит руководитель Всеукраинской ассоциации защиты прав потребителей финансовых услуг Анатолий Соболевский. - Там указывается цена квартиры и сроки оформления договора купли-продажи. Иначе документ превращается в филькину грамоту.
К слову, чтобы заверить предварительное соглашение, нужно заплатить около $400 (платит покупатель).
Нехорошие секреты цокольного этажа
Самые дешевые предложения на "недвижимом" рынке Киевщины (от $450-500 за "квадрат", то есть около $25 тысяч за двухкомнатную квартиру) в Ирпене оказались с подвохом.
- Сегодня квадратный метр в пригороде не может стоить меньше $700-800. Себестоимость составляет около $550-600, а продавать по себестоимости никто не будет, - считает аналитик рынка Ярослав Цуканов. - Если цена еще ниже - застройщику срочно нужны деньги, например, чтобы достроить предыдущие объекты, заплатить кредиты…
Как выяснила "Газета…", на самом деле в рекламе указаны цены метра в нежилом фонде - то есть на цокольном этаже. Окна есть, пол чуть ниже уровня земли - жить можно. Но права будут, как у Карлсона, который живет на крыше: нельзя прописаться, за коммунальные услуги придется платить по расценкам для предприятий. Перевести помещение в "квартиру", то есть в жилой фонд - та еще задачка.
- Этот вопрос надо выносить на рассмотрение местного горсовета дважды: сначала нужно добиться решения о переводе, - объясняет юрист, - а затем оформления права собственности. Последнее подтверждают 10 инстанций, среди которых пожарная служба, СЭС, БТИ. Любая из этих организаций может "встать в позу", и вам придется нести взятку, - говорит Анатолий Соболевский.
Покупка "коробки" от квартиры - без света, воды и газа
На рекламных плакатах не сообщается, что квартиры не в цоколях стоят значительно дороже - от $800/м2. Но и эта цена ничего не гарантирует.
- Наша организация судится с одним из ирпенских застройщиков, который умудрился сдать дом без водопровода, канализации и газа. Чтобы провести их, жителям надо потратить миллионы: дома находятся в сосновом лесу, - говорит юрист Анатолий Соболевский.
"Газета…" уточнила у строительных сметчиков: прокладка, например, 100 метров водопровода, канализации, дождевой системы и системы пожаротушения обойдется от 100 тысяч гривен. В стоимость входят трубы, земляные работы, колодцы. Врезка водопровода в дом, подача на этажи, проведение экспертизы системы, проектные работы, промывка труб обойдется еще в 100-150 тысяч. Все эти деньги придется вытаскивать из застройщика через суды, либо выкладывать из собственного кармана.
Квартира - своя, земля - чужая
Даже если речь идет о крупных загородных жилкомплексах с ценой жилья по $950-1000/м2, потенциальному покупателю нельзя терять бдительности. Например, могут возникнуть проблемы с правом собственности на землю. Поэтому покупателю нужно требовать у продавца или застройщика полный пакет документов, подтверждающих право собственности или долгосрочной аренды на участок, на котором расположен дом.
- Когда в дом, стоящий на "проблемной" земле, приедут жильцы, именно им придется отстаивать свое право на квартиры, а возможно и судиться, - говорит юрист Вячеслав Ерин.
Обратите внимание
Какие документы (оригиналы!) застройщик ОБЯЗАН показать по первому требованию инвестора:
1 Документ, удостоверяющий право собственности на участок или его аренду. Уточнить информацию о правах собственности на конкретные участки можно в управлениях Госкомзема
(Киев: ул. Народного ополчения, 3, тел. (044)584-36-63;
Киевская область: г. Киев, ул. Серпова, 3/4, тел. (044)409-23-35).
2 Разрешение горсовета на использование
участка для жилого строительства.
3 Утвержденная проектно-сметная документация на строительство, разработанная специализированной организацией, имеющей лицензию (проверить это можно в Государственной архитектурно-строительной инспекции).
4 Разрешение горсовета на ведение строительных работ.
Не забудьте спросить
Какие вопросы надо задать застройщику-частному лицу, прежде чем заключать предварительное соглашение
О купле-продаже:
1. Каковы условия разрыва договора об инвестировании?
Обычно плата вносится инвестором по частям. В некоторых договорах есть пункт, позволяющий разорвать контракт при задержке выплаты очередного взноса хотя бы на сутки - с потерей ранее внесенных денег.
2. Какую сумму возместит застройщик, если не сможет выполнить своих обязательств и построить дом в срок?
Дело в том, что часть денег (20-30%) идет на оплату услуг подрядчиков, но договор заключается с застройщиком, который ответственен только за возведение каркаса здания. В случае "замерзания" строительства застройщик вернет только часть суммы, которая ушла на постройку. С подрядчиками инвестор никаких договоров не подписывал, и забрать средства, ушедшие на прокладку коммуникаций, не сможет.
